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主题:直播:牧云溪谷“国际湾区 大都市圈融合发展价值”高峰论坛

发表于2017-07-28

名流共襄仲夏夜之梦,大咖汇聚论道粤港澳。7月28日,牧云溪谷将举办“论道粤港澳,对话城市发展新契机”高峰论坛,与四位专家一起,把握时代契机,见证湾区蜕变。



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时间:2017年7月28日15:30

地点:牧云溪谷·玺悦酒店

论坛嘉宾:

宋丁:  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

邓志旺:复旦大学房地产经济博士、深职院房地产研究所所长

王世泰:资深地产评论人、城市文化学者

玉家雄:深圳中原二级市场董事总经理

发表于2017-07-28

来到营销中心,活动现场香车配美女,美女帅哥颜值身材一级棒~





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发表于2017-07-28

一行购房者进行别墅样板房参观。无论是园林打造还是产品设计以及人性化细节打造,样板房带给购房者的感受都是十分高端且舒适。











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发表于2017-07-28

牧云溪谷项目领导郝总上台致辞,对于嘉宾的到场表示欢迎,同时在停电的突发状况下依旧用自身发言魅力赢得在场嘉宾热烈掌声。

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发表于2017-07-28

邓志旺:每次和宋老师一起参加活动的时候都是痛并快乐着。快乐就不要说了,听得很开心,痛在哪里?一个是很痛快,宋老师的观点非常的犀利,听着很舒服。对我来说有另外一层痛苦,就是因为他讲得很好,讲完以后就觉得没什么好讲的了。从头到尾都非常好,观点明晰,内容丰富。不过幸好宋老师每次给我留了一点点空间。我今天给大家讲的话题是“深圳东部中心的崛起与新的投资机会”。


1、深圳城市新格局:东部崛起。

让我们看一张图,这是深圳2010年的时候发布的深圳城市双中心格局图,这个图和以前的深圳格局有很大的变化,从福田、罗湖已经问西迁到了前海。首先这里忽视了城市均衡发展的需要,正式中心越来越往西斜,但是东部占了整个深圳一半以上的面积,得到政府政策的照顾就少了很多。第二个没有考虑到城市融合的问题。宋老师讲了深莞惠三个小同学在一起,因为深圳中心往西移了以后,得到的结果是深圳中心和东莞、惠州的距离拉远了。如果要共同发展,大家越靠近,越取暖,越可以发展得更好。因此也带来了这个问题。

当然这种局限性是历史造成的,当时只考虑深圳。 现在是大湾区时代,应该考虑深圳和周边城市,深圳不仅仅是深圳人的深圳,应该是广东的深圳,甚至是中国的深圳,不仅仅是自己发展好了,还要带动周边的发展,这才是深圳发展最好的模式。2015年的“东进战略”就是在弥补“双中心战略”不足的问题。

为什么要做这个东进战略?一个是挖掘城市发展的潜力,深圳以前的增长非常快,最高速的时候,每年增长是40%多,现在已经降到了10%以下。横向比较,北京、上海、广州、深圳四大一线城市。如果是经济增速来看,我们是排第一位的。北京6.8,上海6.9,广州7.9,深圳是8.8,深圳是最高的。因此要保持这个速度是不容易的,因为经济总量已经很大了,接近2万亿的时候必须要挖掘新的潜力。深圳的潜力在哪里?在东部。因为东部有很多的土地,有很多空间没有发挥出他的力量,一旦发挥出来,整个深圳的经济还可以持续增长10年,20年,30年。因此东进战略要发展东部。



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构建更好的城市发展格局,好的城市都是均衡的。比如说欧美国家也存在一个问题,就是城市发展的均衡性不够,出现了贫民窟,城市中心不够均衡。深圳的东进战略如果实施,就可以看到深圳像大鹏展翅一样带动周边城市的发展。

发挥深圳的带动作用。深圳不光是深圳的深圳,站在广东省的角度考虑,站在全国的角度考虑,需要带动周边的发展。深圳如果往东进,还可以带动汕尾、河源等等,因此它的作用非常非常大。

正是因为这个因素,看到城市规划的变革,龙岗中心城原来只是深圳市的五大副中心,现在是六大副中心。 什么是副中心?就只是区域的中心。比如说龙岗中心城就只是龙城街道再加上坪山,再加上龙岗,再加上凤岗。这个范围是很小的。而这一次的规划中看到要把龙岗定为东部中心,这就是市级中心的概念了,甚至说是跨区域的中心。

我们不再完全依靠福田来辐射我们,不依靠前海辐射我们,自己就是中心。我们就可以发展得很好,可以带动周边的发展。

要使龙岗中心城成为深圳市乃至珠三角创新发展的重要区域,因此把龙岗放到了全市的角度,放到珠三角的角度来考虑地位,这个地位的提升是非常非常大的。有制造中心,文体中心,孵化中心,商务中心,知识中心,枢纽中心等等,都有一定的支撑来推动发展。交通方面也有很多的变化,围绕龙岗中心城设计了大量的轨道交通,有14、16号,包括3号线的延长县,惠阳的14号线,到惠州市区有深惠汕的城际轻轨等等,已经具备了辐射周边区域的能力。同时有6平方公里的城市中心,不再寄希望于前海,自己就是中心,周边的区域都应该因为中心的崛起而受惠。


2、龙中、坪地、新圩、惠阳:东部发展核心轴。

这就类似于从福田中心区到梅林关,到龙华、到观澜。最近政府部门就说做了一个调研,要打造一个从香港,通过罗湖,到达龙岗中心城,一直到惠州的创新产业带。这个产业带是类似于从广州、东莞、深圳、香港的产业带,未来会把这个规划提升到市一级层面来。为什么这条线会成为东部的核心发展轴,因为布局了几个非常重要的区域,龙岗中心城就不说了,是东部中心。

第二个布局是国际低碳城,这是全国最早的一个低碳城。接下来是新圩,再到惠阳中心。国际低碳城的目标是哥本哈根,大家都知道欧洲的环境保护做得非常好,深圳发展也遇到了这个瓶颈,如何进行低碳的发展,怎么环境更友好、更可持续的发展,这个试验田就在这里,学习哥本哈根。也是深圳市重点建设的14个片区之一。深圳总共有10个区,其中一个就是在坪地国际低碳城。

第三个是规划了五大综合交通枢纽,交通是非常重要的,交通做好了以后,产业,人口自然就会聚集。我们也在国际低碳城规划了五个交通枢纽之一。以前坪地这个地方的交通部太好,但是这一次的定位得到了大幅度的提升。另外是建立国际太空科技学院等等引进了国际化的学校,目的是提升知识含量,提升创新能力。

最后一点是建立德国小镇,叫环德城。这是德国和中国的一个重要的合作项目,这是得到了国家文件重视的,这个项目也是作为一个起点。德国最厉害的是工业方面,工业4.0是德国提出来的,中国为了应对德国的工业4.0,中国提出了中国制造2025,我们也在学习德国。在这个国际低碳城的地方会和中德有非常大的合作项目。

发表于2017-07-28

主持人:说到东进战略,相信大家对这个片区甚至是其中的某一些项目并不是非常的陌生。但是东进战略这个区域,在粤港澳大湾区的发展规划中确实是扮演着举足轻重的作用。东进战略的区域,未来发展的新的契机以及投资潜力究竟在哪里,包括粤港澳大湾区的优势又在哪里?接下来的时间就让我们带着这一系列的问题掌声有请出今天特别邀请到的几位地产界的大咖级别的老师。


掌声有请王世泰老师,邓志旺老师,宋丁老师,玉家雄先生。


发表于2017-07-28

宋丁:对老百姓来讲,我们只是需要紧紧的抓住这个机会,在这里面找到一个适合我们进入的通道。不是说什么东西都可以做。比如说大众创业,万众创新。其实一个人创新就够了,其他的9999人跟上就可以了。所以要找到适合自己的,对老百姓来讲是三个东西:



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第一是制度。

79年中国改革开放启动的时候,从农村起步,搞的是联产承包制,原来是吃大锅饭的人民公社,集体经济。后来承包了,把土地承包给个人了,还是那些农民,还是那些土地,没有增加一寸土地,没有增加一个人,结果第二年产量翻了一倍,怎么回事儿?制度。

这一次粤港澳大湾区是一个制度,这个制度来的时候,你一定要知道这个制度一定会带来翻倍的机会,我认为至少是翻倍的机会。目前最初步的估计,粤港澳大湾区的基础设施投资4.5万亿。邓博士谈到了2015年的东进战略是1.4万亿,而粤港澳大湾区目前给出的数据是4.5万亿,我认为不止这个数字,肯定是要超过的。这么多的投资,肯定会遍地黄金,你要抓住。


第二是落差,洼地。

遍地是金子的时候,你去哪儿捡金子呢?你去金子最厚的地方,这就是区位选择,区域选择很重要。你说作为普通老百姓一定要到前海去抓机会,轮得上你?20万一平米。前海真的不属于大家。因为就是富豪的地。但是还有一些不是很高的地方,还有1字打头的房子!所以捡金子要到别人容易忽视的,但是你要往下挖,金子厚度最高的地方。这就叫落差性。洼地在哪里,边界是洼地,所以一定要找这种地方,适合于我们这些老百姓做的事情。


第三,你能做什么?

高科技,互联网?老百姓也做不了。老百姓的钱要投对地方,我觉得选择一个投资方向就很重要。你可以开一家公司,也可以开一个店铺,但是我觉得我们这20年来给我们的东西,就是像房地产的公司,这个路子远远没有走完。因为一旦这一次中国的战略发展方向,三大战略,一个是雄安新区,一个是粤港澳大湾区,第三个是特色小镇,全部是投资拉动,都是地面上要做文章的。谁也不要告诉我投资拉动结束了,开始消费拉动了。你不要欺骗人好不好?消费拉动会出来,但是绝对没有挤掉投资拉动,中国经济八千美元的GDP。所以说投资拉动,在国家三大战略中全是投资拉动,但是这个投资和20年前是不一样的,所以要找准机会,先的制度红利,新的区域红利,新的投资红利,在未来一样可以赚得盆满钵满。


发表于2017-07-28

主持人:深圳才改革开放几十年,早年都说深圳遍地是黄金。为什么这么说?是因为你要勤奋,你要肯抓住机遇和机会,这些才是最重要的,国家给了你这么多条件,给了你这么多好的政策,就看你有没有眼光,就看你会不会抓,这才是最重要的。邓志旺老师在舞台上聊到了很多,也跟我们分享了东进战略,而且也  看了您的很多文章对东进战略是非常支持的。那么您觉得深圳的东进战略和粤港澳大湾区之间存在着什么样的关系?包括现在所处的国际低碳城的片区,在中间又扮演着怎样的角色?



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邓志旺:关于这个问题我和政府部门也交流过,得出这样的结论。首先是东进战略是整个大湾区战略提前的一个谋略。当时深圳已经想到了这个问题,已经提到了湾区经济。2014年提出湾区经济就开始重视要向周边发展。当时马书记提出东进战略也是基于湾区经济发展所做的设想。未来的大湾区的发展其中之一的内容就是东进战略,因为东进战略的土地面积,惠州是1.1万平方公里,再加上深圳的东部1千多平方公里,再加上东莞的东部,加起来差不多有2万平方公里,占了整个大湾区的接近40%的面积。如果整个湾区都起来,这40%都发展不起来?怎么能说是大湾区做得好?因此它也是大湾区战略中非常重要的部分。第三点,东进战略代表的是湾区最重要的融合,深莞惠融合里面最重要的区域包括低碳城、产业合作示范区,都是代表着湾区发展方向的一个区域。所以我想这两个区域一定会写进湾区的规划中,可以作为湾区发展的试验田来操作。

我个人觉得像低碳城这样的发展模式,应该是代表了未来中国城市发展的方向。因为深圳早在04、05年提出了“四个难以为继”,包括人口,环境,土地等等,怎样才能继续发展?现在已经不能再按照以前的方式发展了,没有土地了,空间的污染,环境的治理等等都有问题,怎么办?低碳发展的模式正好可以为整个湾区未来的发展指明道路。

所以我觉得对于国际低碳城以及周边区域,包括从龙岗中心城到惠阳的发展轴,就应该是代表了湾区发展的方向,一种模式。值得期待。


发表于2017-07-28

王世泰:谢谢主持人。刚才听说你给你爸爸介绍了工作,可能我和你爸爸的年龄差不多。你也帮我找份工作吧。你刚才说的话题非常有意思,今天的项目安排得非常好,年轻人应该关心这个问题,由我这个老年人来回答,好处是我可以非常客观的讲。如果我是年轻人可能会很焦虑,可能要吐槽,可能有很多的纠结的话要说。你刚才说的两份贴子我都看了,而且看了不止一遍。那是一份北京的作家写的,他说北京有2千万人在假装生活。这个贴子目前很火,火到几乎要把它封掉了。而且有中央的媒体已经写了反驳的文章,当然我觉得他表达了一种情绪,这个作家的文笔很厉害,有点愤青的味道。他说:北京是一个肿瘤,没有人能控制它的发展速度。北京是一条河流,没有人能划清它的边界。北京是一个使者,唯有雄安给他超度。他用了很多的文学语言,前面说是一个肿瘤,没办法控制速度,可能是人口过多,交通拥堵,包括空气污染。说他是一条河流,没办法划清楚边界,是因为要摊大饼。第三条就不评论了。因为他可能是对千年大计有他的理解。这份贴子不管是不是封掉,但是在我的思想内如此的说到关注,说明这是城市之患。包括深圳作为一线城市也有这样的痛苦。

联想到你说的第二个问题,就是深圳就算有月薪3万,可能还想拉一个拉杆箱要离开深圳。所以我现在想请文睿帮我找份工作,最好是3.5万以上,如果是3万可能我还要走。当然我老了,我可以跟我儿子走。但是深圳人要有信心,特别是听了宋丁教授和邓志旺博士的演讲之后要更加有信心。我们在哪儿?我们在粤港澳大湾区。我们现在所在的这个项目在哪里?在深莞惠的地域中心,我们可以打一个比方,如果有一个巨手把地球拿起来,如果想把大湾区拿起来,如果想把深莞惠三坐城市拎起来,只能在哪里?只能这里。怎么给深圳的年轻人一个建议?今天有这么多的专家在,我不敢乱讲,我只贡献三个字:



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第一个字:势。

形势的势,大势的势,趋势的势。


第二个字:品。

品质的品,品味的品。


第三个字:机。

机会的机,时机的机,机缘的机。

今天我跟大家分享的是,在我们一线城市,深圳目前处于经济发展的态势下,在网上有这么多的吐槽,现在无论是政治层面还是经济发展的层面来说,所呈现出的状态之下,我们要看懂一个“势”,读清一个“品”,把握一个“机”。

看清一个“势”,我是就着宋丁老师说的话,他告诉我们,中国经济在全球经济当中我们扮演着一个主要角色,而中国现在有三大战略,我们现在所处的地理位置也好,或者是经济价值也好,我们是处在粤港澳大湾区最关键的区域。所以说我们要看懂的时候,首先是要瞭望。宋丁教师也好,邓志旺博士也好,是让我们张开眼睛来瞭望。

同时我想借今天的机会跟大家讲,我们还要学会凝聚眼神来聚焦,聚焦什么?聚焦深莞惠的交集。这个点既是粤港澳大湾区给的地域中心,同时是深圳东部发展轴的一个城堡,是非常了不得的。

我们现在讲大势,你要懂得顺势,识时务者为俊杰。比如说我选择牧云溪谷就不是盲目的需要住,还是看清了经济发展的大势,城市融城的大势,包括以后生活图景的描绘。因为在深圳来打拼的人,你是成功者也好,或者目前还在苦苦拼搏的芸芸众生也好,你的心中是有梦想的。刚才那个VCR也说过你总想打拼来实现自己的理想,而这个理想的范围是非常广阔的。但是你的脚要踩在哪儿?一定是觉得自己安心的实地。所以我今天想落到这个项目来讲,难道你不觉得这个地方可以符合你心中的梦想吗?事业成功之后想得到什么?还不是收获的丰盛?还不是家庭的幸福?还有人生的精神层面的满足吗?你到哪儿去找?

当我们看准了大势以后,顺势而为,要找一个能实现梦想的地方,把你的家安下来,把你的脚步慢下来,把你的生活好好的经营起来。

 第二是“品”。每个人心中对自己的家,或者是这样一个梦想的目的地都是有很多想象力的。刚才我和宋丁教授讲了,你想坐在前海吗?20万一平。城市的高密度的状态依然在,你能松驰你的神经吗?但是当我们来到这里以后,这里有牧云田园,有四季花谷,有牧云会馆,有环湖的自行车骑行道,这里有运动公园,这里有香缤谷商业风情街,还有国际学校,有双语幼儿园,有国际精品商务中心,还有现在所在的的玺悦酒店。 

当你这些都拥有的时候,而我们现在因为粤港澳大湾区的大的推动力,东部战略的不断向前,使城市的各种要素聚集起来,交通的不断改善,很多的交通动脉来支撑你。我今天过来就不觉得很远,如果许可,我能不能在这里找份工作呢?所以说你要知道这个“品”,这里你生活的品质要素有了,而且还有品味的存在。我告诉大家一句话:凡是一个好的品,就能成为商家之品的地方,一定是天赋和人为叠加的为“品”。

天赋是什么?自然的赐予。今天讲天赋是什么?就是政策的天,形势的天,给予了你这种动力和可能,而大自然的自然天赋给了你其他地方不可能拥有的资源。你在深圳的其他地方能找到如此的山,如此的湖,如此的林荫道,如此的牧云田园吗?没有。这里不仅有天赋,而且有人文。我们要知道打造牧云溪谷这个项目,他们是以十年是150万平的项目,文睿的开场很动情的讲了她的回忆。我比她来得更早,来的次数更多。第一次来的时候,这里只看到原生态的丘陵、水库,包括工棚旁边的一条狗,我们吃饭是到附近的一家农家菜,但是来了一次又一次,今天来的时候我感受完全不一样了。这样一个可以称之为人间乐土的地方,是时光雕刻的山林湖出现了。给了你生活的梦想。

第三个把握住“机”。刚才宋丁老师和邓博士讲到了,这一块是山城融合的目前的价值洼地,它的边际效益是可以上升的,这是一个时机的问题。所有的机会自己去把握。苏格拉底说过:我是一个知道自己无知的人我没有苏格拉底那么伟大,但是我知道我自己是一个不断犯错的人,不断犯错在哪儿?多次来牧云溪谷没有下定决心买一套。今天下定决心了,哪怕是陈总跟我很好,郝总曾经是我的同事,她的折扣打得也不可能到一期开盘的价格,不可能的。所以说大家有机会不要错过,这个机缘也非常重要,只要你来了以后,你心中感觉觉得中意就下决心。更不要说还有邓博士、宋丁教授和玉总的解读。我前段时间给大空港的超小户型的现场朋友讲了两句话:置业,当下是看功用,未来看价值。

今天我要重说两句话:置业看未来,选择在当下。咱们选择应该在当下。朋友们,请记住这句话,谢谢。

发表于2017-07-28

主持人:我听得非常的入神,解析得非常专业,大家也听得非常明白,到底该怎么选,什么是临深,什么是边界。我就不总结了。接下来的时间留给现场的各位好朋友们。



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提问:我代表首次置业者的角度,假如说我手头上的钱不是特别宽裕,只有一定的首付。如果在深圳买只能买40—50平米的小户型,而且房贷方面也有一定压力。如果在临深区,就可以买到更大一点的房子。对比之下房贷压力也比较小。这种情况下,请问玉总,您对这一类置业者有什么好的建议?应该如何抉择?


玉家雄:这个问题十年前就有人问我了。当时大亚湾有一些项目销售的时候就有客户问这个问题,如果十年前我回答这个问题,我肯定会说:还是买深圳的小户型。因为我当时认为深圳和惠州的融合还是需要走一段很漫长的阶段,但是十年前买了,到现在融合慢慢出现的时候,那套房子都已经旧了,或者是产品已经过时了,我会建议他买小户型。但是如果是这一两年问我,我肯定会回答买临深的。原因是临深地区和深圳的融合已经达到了非常成熟的时机,经济的拉动才会实现。如果是作为资产配置,肯定是希望看到慢慢增值,我的财富也会增长。这是第一个原因。第二个原因也跟城市的发展很有关系。以往可能在深圳生活,大部分人工作都要回到市区,回到罗湖、福田、南山,但是深圳这十年的发展也使得很多中心的出现,虽然有些是口号的中心,但是有不少区域经济活动是越来越频繁,而且也越来越多的就业机会。以前必须要选择市中心的原因就是因为我们必须要回到市中心工作,将来却不一定。有可能在龙岗工作,也有可能在大空港工作。这也给我们一个很好的理由在临深选择。

你提到市区40、50平米。在牧云溪谷可能是一百多平米,这也是另外一个话题。前面的宣传片就提到了,40平米就只够自己一个人或者是小两口住,但是如果是为了将来需要在深圳三代同堂,临深就应该是更好的、更有长远性的置业计划。综上所述,如果你今天问我这个问题,我都会建议你在临深地区买,可能比关内的四五十平米的更长远、更有资产配置的价值。

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